Als je nog vragen mist stel deze dan aan certificaten@ecodorpboekel.nl

Onderwerpen:

  • de certificaten actie
  • over boomhut overnachting
  • over ecodorp Boekel
  • zekerheid

De certificatenactie

Hoeveel tijd heb ik om certificaten te kopen?
Je helpt ons het meest door voor 1 november 2018 certificaten te kopen, omdat wij dan het geld kunnen gebruiken voor de aankoop van de grond vóór 1 december 2018. Mocht je later certificaten willen kopen dan kan dit natuurlijk ook. Als er op dat moment geen certificatenactie is, wordt dat aangegeven op het inschrijfformulier.

Hoe kan ik mijn certificaat verlengen?
In de periode dat we certificaten gaan terugkopen (over 5-10 jaar), nemen we contact op met alle certificaathouders en kun je je certificaat verlengen of aan ons terug verkopen.

Mag ik overschakelen naar een andere vergoeding?
In principe is het afspraak is afspraak. Je kunt jouw certificaat doorverkopen aan iemand in je netwerk. Dan kun je daarna een nieuw certificaat kopen, waarop je kunt kiezen voor de gewenste vergoeding.

Wat is de ervaring van eerdere certificaten acties?
De vorige 2 certificaten acties (samen € 263.000) zijn goed verlopen. Met de huur van de tijdelijke woningen kunnen we de leningen binnen 5 jaar met rente terugbetalen.

Waar geef ik de certificaten precies op bij de inkomstenbelasting?
Box 3, Overige vorderingen.

Over boomhut overnachting

Wat houdt een boomhut overnachting in?
De boomhut overnachting geeft je een kans om een dag te proeven aan het leven in ons Ecodorp. We gaan de boomhutten laten ontwerpen voor gezinnen, dus zullen er meer dan twee slaapplaatsen zijn, een keukentje, douche en toilet. Eventueel zijn ze op te delen in twee, zodat je één boomhut deelt als je maar één slaapkamer nodig hebt. Je deelt dan een toilet en douche.

Ik heb gekozen voor de boomhut overnachting als beloning, wanneer krijg ik deze dan?
Dit is afhankelijk van de hoeveelheid certificaten, hoe lang je al aan het sparen bent en de uiteindelijke prijs van de boomhut overnachting. Wanneer de boomhutten gebouwd zijn en klaar voor verhuur, laten wij je weten wat je huidige overnachtingstegoed is en wanneer je een gratis boomhut overnachting kan verwachten.

Wanneer zijn de boomhutten klaar?
Wij verwachten dat wij gaan beginnen met bouwen van de boomhutten in 2019 en dat deze verhuurbaar zijn in 2020.

Wat als ik niet genoeg gespaard heb voor een hele boomhut overnachting?
Als je certificaat afgelost wordt en je hebt nog niet genoeg tegoed opgebouwd voor een hele boomhut overnachting, krijg je een kortingscoupon die gelijk staat aan het gespaarde bedrag.

Wat als de boomhutten er niet komen?
Die kans is heel klein. Zelfs als we geen subsidie krijgen om ze te laten ontwerpen en bouwen door beroemde kunstenaars, dan gaan we op zoek naar andere middelen om ze toch te bouwen. In het ergste geval zullen de boomhutten dan later opgeleverd worden.

Over Ecodorp Boekel

Wat is zo bijzonder aan de woningen?
De woningen zijn klimaatadaptief, dus bestand tegen alle weersextremen die er in de toekomst nog komen. Ze zijn circulair, natuurinclusief en grotendeels biobased. Het zijn ook gezonde woningen, de CO2 die we uitademen, wordt opgenomen door de kalkhennep muren. Daarnaast kiezen we voor de meest innovatieve duurzame oplossingen zoals circulaire douches die energie en water hergebruiken, nadat het grondig is gereinigd.

Zijn alle woningen al vol? Waarom nog niet?
Tot nu (aug. 2018) toe hadden we in onze tijdelijke woningen maar plaats voor 11 huishoudens en daarmee dus ook 11 permanente woningen gevuld. Nu de bouw van de permanente woningen steeds dichterbij komt, merken we dat de interesse om in het ecodorp te komen wonen sterk toeneemt. We hebben onlangs onze 12e woning gevuld en er zijn op dit moment veel mensen bezig met de procedure om lid te worden. Wij verwachten dat wanneer we de grond hebben aangekocht de nog beschikbare woningen snel gevuld zullen zijn. Dit is ook de ervaring van andere ecodorp initiatieven. Hier vind je de huidige status van de certificatenactie en het aantal leden.

Waarom zijn er geen koopwoningen, alleen huurwoningen?
Er zijn Europese ecodorpen die al tientallen jaren bestaan en heel succesvol zijn. Aan hen is gevraagd om tips te geven voor nieuwe ecodorp initiatieven. Eén van de tips was om ervoor te zorgen dat leden gemakkelijk uit kunnen stappen.
Iemand die een koopwoning heeft, kan moeilijker uitstappen dan iemand die gewoon de huur op kan zeggen. Daarbij komt dat het moeilijker is om als gemeenschap invloed uit te oefenen op nieuwe leden als er koopwoningen zijn.

Is het concept van Ecodorp Boekel opschaalbaar?
Jazeker, en dat is ook ons doel! Wanneer wij hier ruimte voor hebben willen wij nieuwe ecodorp- en woongemeenschap initiatieven gaan ondersteunen. Hiervoor zijn wij lid geworden van VrijCoop, naar voorbeeld van het Duitse “Mietshäuser Syndikat”. Hierin zijn woongroepen verenigd zodat oudere woongemeenschappen, nieuwkomers zowel financieel als met hun ervaring kunnen ondersteunen.
In Europa zijn er al duizenden verenigd onder het Global Ecovillage Network. Wij zijn ook lid van dit netwerk. In Senegal is een Ministerie van Ecodorpen dat als doel heeft om alle 15.000 dorpen zelfvoorzienend en duurzaam te maken. In de laatste jaren zijn er tientallen ecodorpinitiatieven bij gekomen in Nederland. Ze zijn verenigd in Ecodorpennetwerk Nederland. Dus opschaalbaar, ja!

Kun je je nog aanmelden als lid?
Ja, hier zie je de huidige status van het aantal leden en de certificatenactie.

Zekerheid

Wat als jullie niet 1,2 miljoen ophalen voor 1 november, welk risico loop ik dan als certificaathouder?
Geen risico. Als we niet genoeg geld ophalen (1,2 miljoen) om vóór 1 december de grond te kunnen kopen dan gaat helaas het ecodorp in Boekel niet door op deze manier. Al het geld dat met deze certificatenactie is opgehaald, wordt dan teruggestort naar de certificaathouders. Wij kunnen dit garanderen, omdat het geld dat wij moeten uitgeven totdat we de grond aankopen uit andere middelen wordt gehaald.

Waarom verwachten jullie dat die 1,2 miljoen voor 1 november gehaald gaat worden?
Er zijn al enkele Nederlandse organisaties die hebben aangegeven certificaten te willen kopen als er meer zekerheid is. Daarnaast willen we onszelf presenteren op de ALV van het Mietshäuser Syndikat in september. Het Syndikat is een organisatie van woongemeenschappen. De woongemeenschappen die al langer bestaan houden na een tijd geld over uit hun huurinkomsten. Dit kunnen ze lenen aan woongemeenschappen die nog maar net bestaan en vooral inkomsten nodig hebben. Het Syndikat is een mooi concept dat wij graag naar Nederland halen, daarom hebben we ons aangesloten bij de Nederlandse zusterorganisatie VrijCoop.

De 1,2 miljoen is opgehaald, de grond is gekocht, en dan?
Dan gaan we door met de volgende fase van onze certificaten actie. In totaal moeten wij 1,5 miljoen aan certificaten leningen aangaan, dus dan trekken we nog een laatste eindsprint voor de overgebleven 300.000 euro. Van dit geld gaan wij onder andere de architect aan het werk zetten voor de bouwtekeningen, zodat de bouwvergunningen zo snel mogelijk aangevraagd kunnen gaan worden. Hiermee komt dan ook het geld van de GLS bank beschikbaar.

Hoe zeker is het dat de GLS bank mee doet?
Van de GLS hebben wij een aanbieding ontvangen voor een lening van 3,5 miljoen euro voor een periode van 30 jaar. Als wij aan de voorwaarden van de GLS voldoen, dan stappen ze in ons project in. De eerste 10 jaar staat de rente vast op 2,2 %.

Hebben jullie genoeg inkomsten om de leningen te kunnen betalen?
Dit is de belangrijkste voorwaarde van de GLS Bank. Zij hebben lange ervaring hebben met woongemeenschappen. Hierdoor hebben zij een model gemaakt waarmee zij uit kunnen rekenen of er genoeg huur en andere inkomsten binnen komen om alle kosten in de woon fase (exploitatie fase) van het project te kunnen betalen. De gegevens van het ecodorp zijn in dit model ingevuld en de conclusie van de GLS Bank is dat het met onze begroting prima gaat lukken. We kunnen dus aan alle rente- en aflos verplichtingen voldoen.

Wat zijn de voorwaarden van de GLS bank?
Naast de voorwaarde dat er genoeg inkomsten moeten zijn om de leningen te kunnen betalen, wil de GLS zien dat wij zelf het vertrouwen in ons project hebben. Daarom stapt de bank pas in op het moment dat 90% van overige financiering (ledeninleg, certificaten actie en subsidies) is uitgegeven. Dit is ook de reden dat de grond wordt aangekocht met geld uit de certificaten actie.

Verder wil de GLS bank dat wij 10% onvoorzien opnemen in de bouwkosten en tevens moet voor 80 tot 90% van de bouwkosten offertes zijn aangevraagd. Hiermee wordt er voor zowel de bank als voor de certificaathouders zekerheid gegeven dat de bouwkosten binnen de perken blijven.

Hoe betalen jullie de certificaten aan het einde van de looptijd terug?
Na 10 jaar hebben wij ongeveer 700.000 euro afgelost aan de bank en hebben we voor 300.000 euro gespaard om certificaten af te kunnen lossen. De GLS bank heeft aangegeven dat we tegen die tijd het bedrag dat we al hebben afgelost bij hun kunnen herfinancieren tegen de dan geldende voorwaarden, zodat we in totaal ongeveer 1.000.000 euro aan certificaten af kunnen lossen. Voor het herfinancieren van de overige certificaten gaan we dan een nieuwe certificatenactie opzetten.

De algemene ervaring is dat bouwprojecten uitlopen en/of over budget gaan. Hoe houden jullie deze risico’s binnen de perken?
Hier gebruiken we verschillende methodes voor;

  • Een ervaren ecologische aannemer helpt ons bij het maken van een realistische begroting voor de bouw van de huizen. Samen met deze aannemer vragen we voor 80 tot 90% van de bouw offertes op. Dit helpt ons om risico’s vooraf zoveel mogelijk te kunnen beperken.
  • In de begroting gaan we uit van 10% onvoorziene kosten. Hiermee voldoen we aan de voorwaarden die de GLS bank hiervoor hanteert
  • De bouwbegeleiding wordt o.a. gedaan door een bouwcoördinator met 10 jaar ervaring; Sebastian Perez Prat. Hij heeft ervaring opgedaan bij grote bouwprojecten en wil door ons te begeleiden zijn bijdrage leveren aan de verduurzaming van de bouwsector.

Een andere bouwcoördinator die mee gaat helpen met de bouw van onze permanente huizen is Martin Blind. Hij heeft al 34 jaar zijn eigen bouwbedrijf en heeft 5 jaar mee gewerkt met de bouw van de Aardehuizen in Olst, een duurzaam bouwproject waar vergelijkbare bouwmethodes als voor onze huizen zijn toegepast. Door bovenstaande ervaring te combineren met inzet en reeds opgedane ervaring in de tijdelijk bouw van onze eigen leden en vrijwilligers verwachten wij de kosten in de hand te kunnen houden.

Wanneer wordt er begonnen met de bouw van de woningen?
Voor de bouw van de woningen hebben we de bouwvergunning nodig en daarvoor moet onze Architect de bouwkundige tekeningen aanleveren.

Als we de grond hebben gekocht moeten we eerst de nog resterende 300.000 euro crowdfunding (van in totaal 1.500.000 euro) binnenhalen, dit is een voorwaarde van de GLS bank voordat zij hun lening ter beschikking stellen. Van het geld betalen wij de architect voor de bouwtekeningen waarmee de bouwvergunning aangevraagd kan worden.

Vanaf het moment dat de architect gaat tekenen tot het verkrijgen van de definitieve bouwvergunning is ca. 5 maanden. Wij verwachten daardoor in mei 2019 te kunnen beginnen met de bouw van onze woningen.

Hoe zeker is het dat jullie de bouwvergunning krijgen?
Het Ecodorp is opgenomen in een al goedgekeurd bestemmingsplan. Verder hebben wij de voorlopige tekeningen voorgelegd bij de gemeente, hun reactie hierop was dat zij geen problemen verwachten bij de aanvraag van de bouwvergunning.

Is de groep nog een risicofactor? Wat als er ruzie komt?
Daar hebben we op verschillende manieren rekening mee gehouden:

  • We hebben een heel uitgebreide instapprocedure waarbij heel goed gekeken wordt of ons project past bij het potentiële lid en andersom.
  • De cultuur in onze gemeenschap is om uit te gaan van de anders goede intentie en hier actief naar op zoek te gaan als dat even weg is.
  • We hebben omgangsvormen waarbij zelfreflectie een hele belangrijke pijler is en de bereidheid om goed naar jezelf te kijken en daarna in gesprek te gaan.
  • Door vele verbindende momenten en activiteiten is er veel ruimte om moeilijkheden veilig te delen en ze dus niet te laten opstapelen, dit geeft veel rust.
  • Als er een conflict ontstaat of mensen niet lekker in hun vel zitten, hebben we cirkel verbindend sociaal die hiermee als mediator of coach aan de slag gaat en kan helpen om inzicht te geven en mee te denken naar een oplossing. We hebben hiervoor een stappenplan waarvan alle inwoners op de hoogte zijn.
  • We hebben als organisatie structuur holarchie dit zorgt voor een goede, heldere structuur, taakverdeling en verdeling van verantwoordelijkheden. Tevens biedt het ruimte tijdens vergadering om kritisch en open met elkaar te overleggen.
  • In onze exploitatie begroting is rekening gehoord met hetzelfde leegstandspercentage als de lokale wooncorporaties. Dat mensen komen en gaan is heel normaal en daar houden we rekening mee. Dit percentage wordt ook gehanteerd door de GLS bank

We wonen nu al ruim 2 jaar met elkaar in tijdelijke woningen op het terrein en hebben dus een mooie sociale basis om op door te bouwen.

Zijn alle vragen naar tevredenheid beantwoord?
Zo ja:

Zo nee: Mail dan alsjeblieft je vraag naar certificaten@ecodorpboekel.nl